דמי השכירות הפסיקו להגיע, החוזה הסתיים אבל השוכר מסרב להתפנות, או שהנכס שלכם נמצא בשימוש בניגוד להסכמות. עבור בעלי נכסים, מה שהתחיל כהשקעה מניבה עלול להפוך לסכסוך משפטי מתיש. אלא שגם כאשר הצדק נראה ברור, הדרך להשבת הנכס אינה תמיד פשוטה. עו”ד גל קלנר מסביר כיצד פועלים נכון ומדוע טעויות בתחילת הדרך עלולות לעלות ביוקר.
תארו לעצמכם שאתם משכירים נכס במשך שנים, והכול מתנהל כשורה, עד שיום אחד התשלומים מתחילים להתעכב והשיחות עם השוכר הופכות לשורה בלתי נגמרת של הבטחות. במקרים אחרים, הבעיה מתחילה דווקא בסיום תקופת השכירות: השוכר טוען שיש לו זכות להמשיך ולהחזיק בנכס, ומסתמך על התכתבויות ישנות, הבטחות שניתנו בעל פה או הסכמות שבעל הנכס כלל לא ראה בהן חוזה מחייב. הנכס שייך לכם, אך בפועל אינכם מצליחים לקבל אותו בחזרה.
“כשבעל נכס נקלע לסכסוך עם שוכר, האינסטינקט הראשוני הוא לא פעם לדרוש פינוי מיידי”, מסביר עו”ד גל קלנר, העוסק בין היתר בניהול תביעות לפינוי מושכר. “אבל יש הבדל בין התחושה שהשוכר אינו זכאי להישאר בנכס לבין היכולת להוכיח זאת מבחינה משפטית. כדי להגיע לתוצאה הרצויה צריך לבנות את המהלך נכון, כבר מהשלב הראשון”.
הטעות שעלולה להפוך את בעל הנכס לנתבע
אחת הטעויות המסוכנות ביותר שבעלי נכסים עלולים לעשות היא לנסות לפתור את הבעיה בעצמם. כאשר השוכר אינו משלם או מסרב להתפנות, הפיתוי להחליף את המנעול, לנתק את החשמל או למנוע ממנו כניסה לנכס עשוי להיות גדול.
אלא שפעולות כאלה עלולות להיות בלתי חוקיות ולחשוף דווקא את בעל הנכס לתביעה.
גם כאשר קיימת עילה מוצדקת לפינוי, יש לפעול בהתאם לדין. תחילה נדרש לבחון את הסכם השכירות, את מהות ההפרה ואת השאלה אם ההסכם הסתיים או בוטל כדין. במקרים המתאימים יש למסור התראה ולאפשר לשוכר לתקן את ההפרה, ורק לאחר מכן לפעול באמצעות ההליך המשפטי הרלוונטי.
“אני ממליץ לבעלי נכסים לא לתת לתסכול להכתיב את דרך הפעולה”, אומר קלנר. “מהלך כוחני יכול להיראות כמו פתרון מהיר, אבל בפועל הוא עלול לסבך את הסכסוך ולהאריך אותו. לפעמים דווקא פעולה מסודרת, שמבוססת על מסמכים ועל הבנה של הזכויות והחובות, היא הדרך היעילה ביותר להגיע לפינוי”.
בהקשר זה, לתיעוד יש משמעות רבה. הסכם השכירות, תדפיסי חשבון, פירוט חובות ואסמכתאות לתשלומים שהתקבלו, התכתבויות עם השוכר, דרישות לתיקון הפרות ומכתבי התראה עשויים להפוך לראיות מרכזיות בהליך. לכן כדאי לרכז את המסמכים מוקדם ככל האפשר ולהעביר אותם לבדיקה של עורך דין פינוי מושכר, עוד לפני שנשלח מכתב ההתראה הראשון.
כשהשוכר טוען שההסכם הוארך
תרחיש מוכר הוא שוכר שטוען כי ההסכם הוארך על סמך התכתבויות או הבנות. כך היה בתיק שבו ייצג עו”ד קלנר את קיבוץ כפר מנחם בהליכי הערעור: חברה שהפעילה אולם אירועים בקיבוץ טענה כי חילופי דוא”ל האריכו את השכירות עד 2029, ובית משפט השלום קיבל את עמדתה. בית המשפט המחוזי בבאר שבע הפך את ההכרעה וקבע כי לא נכרת הסכם מחייב, ובית המשפט העליון דחה את בקשת רשות הערעור של החברה. בכך נותרה על כנה הוראת בית המשפט המחוזי לפינוי הנכס.
“המקרה הזה ממחיש מדוע אסור להסתכל רק על השאלה מי מחזיק בנכס וכמה שנים הוא נמצא בו”, מסביר קלנר. “צריך לבדוק מכוח איזו זכות הוא מחזיק בו, האם ההסכמות הנטענות אכן התגבשו לחוזה מחייב, ומה ניתן ללמוד מכלל המסמכים ומהתנהלות הצדדים. אלה שאלות שיכולות לשנות את התמונה המשפטית כולה”.
איך מחזירים את השליטה בנכס?
בישראל קיים הליך ייעודי של תביעה לפינוי מושכר, המאפשר במקרים המתאימים לברר את שאלת הפינוי במסלול ממוקד ומהיר יחסית. המסלול מיועד לשכירות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה, כלומר שאינה דיירות מוגנת. במסגרת הליך זה ניתן לבקש את פינוי הנכס, אך לא לצרף תביעה כספית בגין חובות שכירות או נזקים. תביעות כספיות כאלה ניתן להגיש בנפרד.
בהליך הייעודי עומדים לרשות השוכר 30 ימים להגשת כתב הגנה ממועד המצאת התביעה, והתקנות קובעות מסגרת זמנים מקוצרת לקביעת הדיון. עם זאת, משך ההליך בפועל תלוי בנסיבות, במורכבות התיק ובהתנהלות הצדדים.
חשוב להבין שגם קבלת פסק דין לפינוי אינה מבטיחה שהשוכר יעזוב מרצונו. אם הוא אינו מקיים את פסק הדין, ניתן לפעול לאכיפתו באמצעות רשות ההוצאה לפועל, בהתאם להוראות הדין.
לדברי קלנר, לפני שמגישים תביעה חשוב לבחון גם את האפשרות להגיע להסכמה שתאפשר פינוי מסודר, במיוחד כאשר ניתן להשיג כך את השבת החזקה במהירות ובוודאות רבה יותר. אולם כאשר השוכר מסרב לשתף פעולה, נדרש לעיתים לנהל הליך משפטי נחוש עד לקבלת הכרעה.
“בסופו של דבר, בעל נכס לא פונה לבית המשפט כדי לנהל מלחמה עם השוכר. הוא רוצה לקבל בחזרה את הנכס שלו ולהמשיך בחייו”, מסכם עו”ד קלנר. “לכן המטרה היא להתמקד בהשבת החזקה בנכס, לצמצם את הנזק ולנהל את ההליך ביעילות, עד לתוצאה המעשית הטובה ביותר”.
עו”ד גל קלנר עוסק בליטיגציה אזרחית ומסחרית, בדגש על סכסוכי מקרקעין, פינוי מושכר, סכסוכים חוזיים וייצוג בבתי המשפט. בעברו עבד במחלקות ליטיגציה של משרדי עורכי דין מובילים, ובהם ש. הורוביץ ושות’.
למידע נוסף על פינוי מושכר ולפנייה למשרד עו”ד גל קלנר: kelner-law.com | 03-6020065.
