מגמת צפיפות הבינוי במרכז הארץ מקבלת משמעות אחרת בצל אוקטובר השחור שעבר על המדינה. גם הספקנים מביטים על מפת ישראל במבט שונה ועושים את דרכם מכל קצוות הארץ – למרכז. כל הסימנים מראים שמשבר הדיור הכרוני יחד עם נהירת תושבי הפריפריה הצפונית והדרומית למרכז הארץ, בתחילה כמפונים ובעוד לא הרבה זמן, כתושבים מרצון, כל אלה יובילו ללחץ אדיר על מערכת התכנון ולגל של הפשרת קרקעות באזור המרכז, הרחבת יישובים ושינוי דמוגרפי חסר תקדים.
לפי תחזיות הלמ”ס, ביום ההולדת ה- 100 למדינה היא תמנה כ- 15 מיליון אזרחים תושבי הארץ שרובם המוחלט ירצו להתגורר ולעבוד סביב תל אביב, או בשם היותר כללי – מרכז הארץ. את המגמה הזו כבר רואים בשטח לא מאתמול כאשר עוד ועוד מושבים באזור המרכז מאבדים אדמות חקלאיות לטובת תוכניות דיור שמבקשות להקים אלפי דירות נוספות. כבר היום מושבים רבים נהפכו למעין מובלעות שמסביבן בניה, ברובה רוויה, דבר אשר נוגס ומאיים על הנוף הירוק והסביבה הכפרית הרומנטית – זה לא הרצון, זה צורך קיומי.
בשנים האחרונות, כשהוועדה לבניית מתחמי דיור מועדפים (ותמ”ל) לוקחת אליה שטחים חקלאיים שבאופן מעשי מרוקנים את המושבים מנכסי המקרקעין שלהם, יש מושבים, בעיקר צמודי דופן, שאין להם ברירה אלא להסתפח מוניציפלית לעיר הסמוכה. תופעה זו היא גם מעין מתנה למשרד הפנים, במסגרת המדיניות של איחוד רשויות וצמצום מנגנונים אך המושבים כמובן מתנגדים – הרי מי משוכני מושבי היוקרה של המרכז, שהפכו כבר מזמן מישות חקלאית למעוז של עשירי הארץ רוצה שכנים חדשים במקום הנוף הירוק?
לצורך כך, המועצה הארצית לתכנון ובניה מתוקף תפקידה הקריטי בתכנון עתיד הבינוי במדינה גיבשה באמצעות ועדת המשנה שלה החלטה לקדם שינוי בתוכנית המתאר הארצית, שיאפשר גידול של היישובים במרחב הכפרי. הוועדה תמליץ למועצה הארצית על שינוי בתמ”א 35 (שמוגדר תיקון 5), מטרת השינוי היא לבטל את מגבלת התרחבות המושבים המובנית בתמ”א 35 באמצעות הפעלת מנגנון מכסות אחר לגמרי המתבסס על גודל היישוב הקיים ויותר חשוב מכך, על מיקומו הגיאוגרפי! דין מושב במרכז הארץ שונה מדין מושב חקלאי אמיתי בפריפריה.
למידע נוסף השאירו פרטים:
אז מה צפוי לקרות?
המנגנון החדש יאפשר לעבות את היישובים במגרשים מכל סוג — לרבות יחידות דיור קטנות ובתי דיור מוגן. המשמעות היא שהתיקון יבטל את תקרת האכלוס המלאכותית בתמ”א 35 — שהגבילה את ההתיישבות הכפרית וכעת תאפשר הרחבה מהותית של קהילות כפריות. יחד עם זאת, לאורכו ולרוחבו של הענף מעריכים שנהירת אוכלוסיות למרכז בצל אוקטובר 23 תגביר את קצב הגידול הטבעי והלחץ להפשרת קרקעות וגידול המושבים והערים במרכז יבוא בקצב מהיר של הפשרת קרקעות. ישראל מתמרכזת היום יותר מתמיד.
הבהלה העכשווית לרכישת קרקעות חקלאיות פרטיות צמודות דופן לבינוי קיים במושבים וגם בערים נובעת מההבנה שזו השעה, שמלאי הקרקעות מסוג זה מצומצם מאוד ובעיקר, שפרק הזמן לשינוי ייעוד סביר להניח יתקצר משמעותית יחד עם עליית ערכן של הקרקעות הזמינות לבניה במרכז (כמו כם עליית מחירי הדירות שמתרחשת כבר כעת)
מאז ומתמיד, קרקעות פרטיות נחשבו להשקעה סולידית שיכולה להניב תשואה פנומנלית לא זו אף זו, היא ככל הנראה הדרך היחידה להבטיח קורת גג לדור הבא. רוב הקרקעות בישראל שייכות לרשות מקרקעי ישראל ומעט הקרקעות הפרטיות בעלות פוטנציאל לשינוי ייעוד נמכרות כיום בקצב מהיר, כך שההזדמנויות הולכות ונעלמות מול עיני אלה המתמהמהים עם ההבנה וההחלטה להשקיע בקרקעות כעת. משקיעי נדל״ן הרואים את המתרחש מחפשים עסקאות המצאת בשלב בו הקרקע נמצאת בייעוד חקלאי ובבעלות פרטית (טאבו ולא מנהלי) ויודעים שיש יתרון לקרקע צמודת דופן לבינוי קיים.
למידע נוסף השאירו פרטים:
