נכתב ע”י אסף ברד”ח, מנכ”ל קו מערכות.
מערכת לניהול משכנתאות נדרשת ללוות את ההלוואה לאורך כל מחזור החיים שלה: משלב הבקשה והחיתום, דרך ביצוע ההלוואה והניהול השוטף, ועד גבייה, המחאות, מכירת תיקים, סינדיקציה ואיגוח.
מערכת לניהול משכנתאות לאורך כל חיי ההלוואה
שוק המשכנתאות בישראל כבר אינו נחלתם של הבנקים הגדולים בלבד. לצדם פועלים חברות ביטוח, גופי אשראי חוץ בנקאיים, קרנות וגופים פיננסיים נוספים המעמידים אשראי לדיור ולנדל״ן.
עבור הגופים האלה, האתגר אינו מסתיים בהחלטה אם לאשר ללקוח הלוואה. משכנתא היא מערכת יחסים פיננסית שיכולה להימשך עשרים או שלושים שנה. במהלך התקופה הזו משתנים דברים רבים: שיעורי הריבית, האינפלציה, מצב הלווים, שווי וסטטוס הנכס המשועבד, הרגולציה הרלוונטית ועוד. בנוסף מבצעים לווים פירעונות מוקדמים או מחזורים, לחלקם נוצרים פיגורים בהחזר החודשי, חלקם מבקשים לקבל הלוואה נוספת על נכס משועבד או להחליף נכסים משועבדים. שינוי נוסף המשפיע על גופים מוסדיים ובנקים הוא מכירת תיקי אשראי שלמים, המועברים לגוף אחר במהלך עסקאות פיננסיות מורכבות.
המורכבות והדינמיות בעולם המשכנתא בישראל מחייבות עבודה עם מערכת טכנולוגית לניהול אשראי שצריכה לדעת הרבה יותר מאשר לחשב לוח סילוקין. היא צריכה ללוות את ההלוואה מהרגע שבו הלקוח מבקש הצעה ועד היום שבו ההלוואה מסתיימת, נמכרת או מועברת.
זה התחום שבו פועלת קו מערכות כבר שנים רבות, עם פתרונות לבנקים, חברות ביטוח וגופים חוץ בנקאיים.
משכנתא מתחילה הרבה לפני שהכסף עובר ללקוח
לפני ביצוע ההלוואה ישנו תהליך שלם שצריך לנהל.
מתקבלת בקשה, נאספים נתונים, נבדקת יכולת ההחזר, מופעלים מודלי חיתום, נבנית הצעה, מתקבלות החלטות אשראי, נקבעים המסלולים, נבדקים מסמכים, מוקמים הביטחונות והביטוחים ונחתם הסכם המשכנתא.
כאשר כל שלב מנוהל במקום אחר, העבודה הופכת מסובכת יותר. מידע עובר בין עובדים, קבצים ומערכות, ולעיתים צריך להזין את אותם נתונים יותר מפעם אחת.
מערכת קו משכנתאות נבנתה כך שאפשר לנהל באותה סביבת עבודה את שלב קדם המשכנתא, את אישור הבקשה, בניית ההסכם, הקמת הביטחונות והביטוחים ואת ביצוע ההלוואה עצמה.
במועד מתן ההלוואה עצמה, מתבצעים אימות פרטי הלווה והבנק, סבבי אישורים, העברת הכספים והקמת ההלוואה במערכת.
המשמעות מבחינת הגוף המממן פשוטה. הנתונים שנאספו בתחילת הדרך ממשיכים עם התיק גם לאחר העמדת האשראי, במקום להתחיל מחדש בכל שלב.
העבודה האמיתית מתחילה אחרי ביצוע המשכנתא
חלק גדול מחייה של משכנתא מתרחש דווקא אחרי שהכסף כבר הועבר ללווים.
במשך השנים צריך לבצע גבייה שוטפת, לעדכן ריביות ומדדים, לטפל בפירעונות מוקדמים, להפיק מסמכים ומכתבים ללקוחות ולעקוב אחר יתרות.
יש גם מקרים פחות שגרתיים.
לקוח יכול לבקש שינוי בפריסה, הקפאה של כל התשלום או חלקו או דחיית מועדי חיוב. במקרים אחרים עלול להיווצר פיגור, שמצריך הסדר תשלומים ולעיתים אף תהליך גבייה מורכב יותר.
כמענה למורכבות זו, הפרידו בקו מערכות בין הקמת הלוואה, ניהול ההלוואה השוטף והליכי גבייה מורכבת. המערכת כוללת ניהול מפורט של פיגורים, הסדרי תשלום, פעולות גבייה והפקת מסמכים לאורך התהליך.
זה אולי פחות נוצץ מהשלב שבו מאשרים משכנתא חדשה, אבל עבור מי שמנהל תיק אשראי גדול זה אחד החלקים החשובים ביותר בעבודה היומיומית.
המחאות ומכירת תיקים הפכו לחלק משמעותי מניהול האשראי
אחד הנושאים שהתפתחו מאוד בשנים האחרונות הוא היכולת של גוף פיננסי לא רק להעמיד הלוואות, אלא גם לבצע עסקאות בתיק האשראי שכבר נוצר.
גופים פיננסיים מוכרים תיקי הלוואות מסיבות שונות. לעיתים המטרה היא לשחרר הון לצורך העמדת אשראי חדש, לעיתים לפזר סיכונים, לשפר נזילות או לשנות את מבנה התיק.
מכירת תיק משכנתאות אינה פעולה חשבונאית פשוטה. מדובר על תהליך עסקי, פיננסי ומשפטי מורכב מאוד.
צריך לדעת בדיוק אילו הלוואות נמצאות בתיק, מהם תנאי כל הלוואה, זהות לווים ומאפייניהם, מהי היסטוריית התשלומים, אילו בטחונות קיימים, מה היתרה המעודכנת ומהן הזכויות המועברות לרוכש. עסקאות מסוג זה עשויות לכלול גם תהליכי דירוג ובחינה על ידי גופים מקצועיים המתמחים בתחום.
כאן נכנסות לפעולה יכולות של המחאת תיקים לצד שלישי ומכירת תיקי משכנתאות.
מערכת קו משכנתאות תומכת בניהול המחאות תיקים לצד שלישי ובמכירת תיקי משכנתאות במספר מבנים. מערכות קו מנהלות תיקים מכורים עבור גופים מוסדיים בהיקפים אדירים.
זה כבר תחום שלא כל מערכת אשראי יודעת לנהל.
מכירת תיק, סינדיקציה ואיגוח הם לא אותו דבר
לצד מכירה רגילה של תיק הלוואות, קיימים מבנים מורכבים יותר כמו סינדיקציה ואיגוח.
בסינדיקציה ניתן לחלק את ההשתתפות באשראי בין מספר גופים. באיגוח נדרש לארגן את תזרים ההלוואות והתיק באופן שמאפשר לבצע עסקה פיננסית רחבה יותר.
בכל אחד מהמקרים איכות הנתונים חשובה מאוד.
רוכש או שותף בעסקה צריך לקבל תמונה ברורה של התיק. היסטוריית התשלומים, יתרות, בטחונות, ריביות, לוחות סילוקין ומידע נוסף צריכים להיות עקביים ונגישים.
מסד נתונים מדויק ואמין הוא תנאי מרכזי למכירת תיקים, איגוח וסינדיקציה, על בסיסו מבוצעים בין היתר הערכת שווי, תמחור ובדיקת הסיכון בתיק.
הנושא הזה אינו רק תיאוריה מבחינת החברה. במהלך 8 השנים האחרונות פיתחה קו מערכות מנגנוני סינדיקציה ואיגוח ייחודים, המשרתים לקוחות מוסדיים מובילים.
היקף התיקים שנמכר לגופים מוסדיים באמצעות המערכות מסתכם במיליארדי ש”ח.
לא כל מוצר אשראי צריך להפוך לפרויקט תוכנה חדש
אתגר נוסף הפוגש את גופי אשראי הוא קצב השינויים בסביבת התחרות, הרגולציה והמחירים.
מנהל אשראי יכול להחליט על מסלול חדש, מוצר חדש או תנאי אשראי שונים, ואז לגלות שהשינוי העסקי דורש פרויקט פיתוח ארוך.
במערכת ליבה פיננסית, למהירות הפיתוח ולזמן הנדרש לביצוע התאמות יש משמעות רבה. כל מוצר אשראי מורכב ממשתנים רבים. סוג הריבית, הצמדה, תקופה, לוח סילוקין, תנאי פירעון, עמלות וכללי חיתום. שינויים מהירים ויציבים במערכת הם אתגר של ממש.
קו מערכות פיתחה את מוצר ביצוע וניהול המשכנתאות שלה בגישה מודולרית וגמישה, שמאפשרת להגדיר מגוון רחב של סוגי ריביות, פריסות ותנאים.
הגמישות הזו מאפשרת לגוף אשראי להתאים את הפעילות לשינוי עסקי או רגולטורי בלי לבנות בכל פעם מערכת חדשה.
על בסיס הניסיון והיכולות האלה, הרחיבה קו בשנים האחרונות את סל המוצרים שלה גם למשכנתא הפוכה, אשראי נדל״ן וליווי בנייה.
מערכת המשכנתאות לא צריכה לחיות לבד
בארגון פיננסי גדול קיימות תמיד מערכות נוספות.
מערכת CRM, מערכת הנהלת חשבונות, כלי BI, יכולות AI, ארכיון מסמכים, לעיתים מערכות שנבנו בתוך הארגון לאורך השנים.
מערכת קו מתממשקת לכל המערכות הארגוניות הקיימות. בין היתר מתממשקת קו בממשקי API למערכות ERP מובילות כדוגמת פריוריטי, חשבשבת ו-SAP. ולמערכות CRM נפוצות כדוגמת Salesforce ו-Monday. בנוסף מתממשקת המערכת למערכות ארגוניות ייחודיות המוטמעות בגופים מוסדיים גדולים.
מבחינת הארגון, המשמעות היא שאפשר לבחור היכן כל תהליך ינוהל, תוך שמירה על מערכת המשכנתאות כמקור המידע הפיננסי והתפעולי של ההלוואה.
גם יכולות BI ודוחות בזמן אמת הן חלק מהתמונה. הנהלה של גוף אשראי צריכה לדעת מה קורה בתיק בלי להמתין לעיבוד ידני של קבצים. יתרות, ביצועים, פיגורים, חשיפות ורווחיות צריכים להיות זמינים לצורך בקרה וקבלת החלטות.
הניסיון בתחום המשכנתאות נבנה לאורך שנים של עבודה עם גופים שונים
קו מערכות פועלת מזה 45 שנה ופיתחה לאורך השנים מוצרי ליבה לתחום התיירות והתעופה, מערכות ERP ליבואנים ומפיצים ומערכת פיננסית לעולמות האשראי והבנקאות. בין לקוחותיה בתחום הבנקאות נמצאים בנק ירושלים, כלל ביטוח, הראל משכנתאות, הפניקס, מנורה, מימון ישיר משכנתאות, קרדיט 360 משכנתאות, קרדיט 360 נדל”ן ועוד.
מדובר על לקוחות בעלי היקפי פעילות גדולים ומשטר עסקי ורגולטורי שונה. בנק אינו מתנהל כמו חברת ביטוח, וחברת ביטוח אינה פועלת כמו גוף אשראי חוץ בנקאי.
עבודה לאורך שנים עם סוגים שונים של מלווים חייבה את קו מערכות להתמודד עם מודלים שונים של עבודה, בקרה, רגולציה ותפעול.
בסוף, מערכת טובה צריכה להפוך תהליך מורכב למסודר
ניהול משכנתאות הוא תחום מורכב מטבעו.
יש בו חישובים פיננסיים, לקוחות, בטחונות, מסמכים, גבייה, רגולציה, מערכות חיצוניות ותהליכים שממשיכים שנים רבות.
האתגר של מערכת ליבה אינו להפוך את התחום לפשוט…
האתגר הוא לאפשר לארגון לנהל את המורכבות בצורה מסודרת, עם נתונים עקביים ותהליך שאפשר לעקוב אחריו.
במובן הזה, הערך של מערכת משכנתאות נמדד פחות במסך כזה או אחר ויותר בשאלות מה היא יודעת לעשות לאורך כל חיי התיק.
האם היא יודעת לקבל בקשה ולבצע הלוואה, האם היא יודעת לנהל אותה במשך שנים, האם היא יודעת לטפל בפיגורים ושינויים, האם היא יכולה להתחבר למערכות אחרות, והאם ביום שבו הארגון יבקש לבצע המחאה, למכור תיק, לבצע סינדיקציה או איגוח, כל הנתונים והתהליכים יעמדו לרשותו.
זו בדיוק הנקודה שבה מערכת טכנולוגית הופכת מכלי תפעולי, לתשתית אסטרטגית המאפשרת לגוף פיננסי לנהל את הפעילות שלו בצורה רווחית, מדויקת, גמישה ומבוקרת.
שאלות ותשובות על מערכת לניהול משכנתאות
מה צריכה לכלול מערכת מלאה לניהול משכנתאות?
מערכת מלאה צריכה ללוות את ההלוואה משלב הבקשה, החיתום והאישור, דרך הקמת הביטחונות וביצוע ההלוואה, ועד ניהול שוטף, גבייה, טיפול בפיגורים, פירעונות, שינויים ומכירת התיק.
למה חשוב לנהל את כל מחזור החיים של המשכנתא באותה מערכת?
כך הנתונים שנאספים בתחילת הדרך ממשיכים עם התיק לאורך השנים, במקום להזין מחדש מידע בין עובדים, קבצים ומערכות שונות.
מה ההבדל בין מכירת תיק, סינדיקציה ואיגוח?
מכירת תיק עוסקת בהעברת תיק הלוואות לגוף אחר. בסינדיקציה ניתן לחלק את ההשתתפות באשראי בין מספר גופים, ואילו באיגוח נדרש לארגן את תזרים ההלוואות והתיק לצורך עסקה פיננסית רחבה יותר.
האם מערכת משכנתאות צריכה להתממשק למערכות ארגוניות אחרות?
כן. לפי המאמר, מערכת קו מתממשקת באמצעות API למערכות ERP, CRM ומערכות ארגוניות נוספות, לצד כלי BI, הנהלת חשבונות, ארכיון ויכולות AI.
למה גמישות במוצרי אשראי חשובה?
משום שסביבת התחרות, הרגולציה והמחירים משתנה. מערכת מודולרית מאפשרת להגדיר סוגי ריביות, פריסות ותנאים שונים בלי להפוך כל שינוי עסקי לפרויקט תוכנה חדש.
