עורך דין שי דנה משמש מעל 20 שנה כעורך דין דיור ציבורי בחיפה, טירת הכרמל, נשר והקריות וכעורך דין חדלות פירעון בחיפה, טירת הכרמל, נשר והקריות. במאמר הבא הוא מסביר מונחים חשובים בתחום הדיור הציבורי בנוגע לתביעות פינוי של דיירים בדיור הציבורי, רכישת דירה ציבורית ע”י הדייר הזכאי, רכישת דירה ציבורית ע”י יורשי הדייר הזכאי, זכאות להכרה כ”דייר ממשיך”, וזכאות לדיור ציבורי:
עורך דין דיור ציבורי מסביר אילו תביעות פינוי מגישות החברות המשכנות?
באחריות החברות המשכנות (“עמיגור”, “עמידר”, “שיקמונה” ועוד) לגבות את שכר הדירה מדיירי הדיור הציבורי. צבירת חוב משמעותי של שכר דירה עשויה להוות הפרה יסודית של החוזה מול החברה ובמקרה כזה, החברה המשכנת צפויה להגיש תביעה לפינוי הדירה בשל החוב. סוג אחר של תביעות לפינוי הדירה : במקרה שדייר חוזי נפטר וקרוביו שגרו אתו בדירה, מבקשים שיכירו בהם כ”דייר ממשיך”. בסוג תביעות זה מתעוררת לרוב מחלוקת בשאלה האם הקרוב באמת התגורר בדירה עם הדייר הזכאי עד לפטירתו, במשך כל התקופות הנדרשות בחוק. בעניין זה חשוב לציין : גם אם “ביקורי המעגל” (בדיקות תקופתיות שמבצעות החברות בדירה מדי שנה), מראים שקרובי הדייר הזכאי לא התגוררו בדירה עד הפטירה, אין מדובר בסוף פסוק מאחר וניתן לסתור את רישומי החברה בביקורי המעגל שערכה. חשוב לציין שהבקשות להכרה כ”דייר ממשיך”, מוגשות לחברה המשכנת עצמה ואחר כך לוועדה של משרד השיכון (ערר). וועדות אלו בדרך כלל לא יסטו מהמסקנה שבביקור המעגל, כלומר: אם ביקור המעגל מציין שלא היה רצף מגורים נדרש של הקרוב בדירה, הן צפויות לדחות את הבקשה. במקרה כזה, הדרך היחידה לסתור את ביקורי המעגל ה”שליליים” האלה, היא באמצעות הליך משפטי. הוכחת רצף מגורים של ה”קרוב” אינה פשוטה ויש לפעול בטקטיקה נכונה להוכחתה בביהמ”ש. בתיק שבו ייצג משרדנו קבע בית המשפט כי הוא מעדיף את גרסת קרובי המשפחה על גרסת עובדי החברה שערכו את ביקורי המעגל. בעקבות פסה”ד זכו קרובי המנוח להמשיך ולהתגורר כשוכרים בדירה ואף בזכות העתידית לרכוש אותה בהנחה של עשרות אחוזים משוויה בשוק (ת.א. 6218-12-18). משרדנו מטפל מזה שנים רבות בתביעות פינוי מול החברות המשכנות באיזור הצפון. אל תוותרו על זכויותיכם ופנו עוד היום למשרדנו לקבלת ייצוג משפטי מקצועי בעניין ייצוג בתביעות פינוי של דיור ציבורי ע”י עורך דין דיור ציבורי בחיפה, טירת הכרמל, נשר והקריות.
עורך דין דיור ציבורי מסביר מי נחשב “דייר ממשיך” ?
אדם שמתגורר (או התגורר) עם הדייר הזכאי (הדייר המקורי) בדירה הציבורית ומבקש שיכירו בו כ”דייר ממשיך”, לאחר שהדייר הזכאי נפטר (או עבר להתגורר במוסד סיעודי), יצטרך לקיים את כל התנאים הללו :
תנאי ראשון: צריך להיות “קרוב” של הדייר הזכאי, ז”א: בן הזוג של הדייר הזכאי, כולל : ידוע בציבור שלו, נכדו, ילדו, ההורה שלו, או מי שהדייר הזכאי היה אפוטרופוס שלו.
תנאי שני: הוא נדרש להוכיח שהוא התגורר עם הדייר הזכאי בדירה הציבורית ברציפות 3 שנים לפחות לפני הפטירה (או המעבר למוסד הסיעודי), כולל בתאריך הפטירה (או תאריך המעבר למוסד הסיעודי).
תנאי שלישי: שגם לקרוב עצמו תהיה זכאות לדיור ציבורי לפי נהלי משרד השיכון. לתנאי זה יש שני חריגים: אם הקרוב התגורר עם הדייר הזכאי בדירה 4 שנים רצופות או יותר, לפני תאריך 1/8/09 וזאת עד פטירת הדייר הזכאי, או: מי שבתאריך 1/8/09 היה “דייר ממשיך” ובמועד הזה כבר התגורר בדירה 4 שנים רצופות כדייר ממשיך, או עם הדייר הזכאי). אם הקרוב יוכר כ”דייר ממשיך” תוקנה לו הזכות להמשיך ולהתגורר בדירה לאחר פטירת הדייר הזכאי (או מעברו למוסד סיעודי), ולאחר מכן האפשרות לרכוש את הדירה בהנחה, אם הוא עומד בשאר התנאים הנדרשים לרכישה.
עורך דין דיור ציבורי בחיפה מסביר למי יש זכות לרכוש את הדירה הציבורית ?
לגבי הדייר הזכאי עצמו: דייר כזה יהיה זכאי לקנות את הדירה הציבורית בה הוא מתגורר, אם הוא עומד בכל התנאים שיצוינו:
מתגורר לפחות 5 שנים באופן חוקי, או לפי חוזה, בדירה ציבורית.
אין ולא הייתה לו (או לבן הזוג שלו או לילד שלו), מהמועד בו חתם על הסכם השכירות, בעלות (או חכירה) בנכס מקרקעין ששווה יותר מ-350,000 ₪.
לעומת זאת, דייר בדיור הציבורי לא יהיה זכאי לרכוש את הדירה אם אחד התנאים הבאים מתקיים:
הדייר הגיע לגיל 67 ואין לו ילד + אין לו בן זוג (או : שבן הזוג שלו הגיע לגיל 67).
הוא דייר מוגן בדירה אחרת.
לגבי רכישה על ידי “דייר ממשיך” : “דייר ממשיך” יהיה זכאי לרכוש את הדירה, אם לא היה לו (או לבן הזוג שלו או לילד שלו) נכס מקרקעין בתקופה של חמש שנים לפני פטירת הדייר העיקרי, וכל עוד אין בבעלות שלו (או של בן הזוג שלו או הילד שלו) נכס מקרקעין. יצוין שגובה ההנחה שמגיעה ל”דייר ממשיך” נמוך משמעותית מגובה ההנחה המגיעה לדייר מקורי.
עורך דין דיור ציבורי מסביר מה ישפיע על גובה ההנחה כשרוכשים דירה ציבורית?
דייר זכאי לקנות דירה ציבורית בהנחה משמעותית. יש מספר גורמים שישפיעו על גובה ההנחה : המחיר הבסיסי נקבע ע”י שמאי ממשלתי וממנו יופחת סכום ההנחה.
גובה ההנחה יושפע בין היתר מגורמים אלו: כמה אנשים גרים עם הדייר בדירה, האם הדירה ממוקמת באזור עדיפות לאומית, האם מדובר בדייר נכה ומה אחוזי הנכות שלו, מה מספר השנים שהתגורר בדירה. סכום ההנחה אמור להפוך למענק, אבל זה לא יקרה מיידית: רק כשיחלפו חמש שנים מחתימת הסכם הרכישה ובתנאי שבתקופה הזו הרוכש (ואם הרוכש נפטר בתקופה זו: היורש שלו) השתמש בדירה, יהפוך כל סכום ההנחה למענק. אם התנאי הופר או לא יתקיים – הרוכש יידרש להחזיר את סכום ההנחה.
כאמור, גם “דייר ממשיך” זכאי לרכוש את הדירה הציבורית, אבל לגביו סכום ההנחה יהיה מופחת. בכל מקרה, מומלץ לפנות לעורך דין דיור ציבורי בחיפה, טירת הכרמל, נשר והקריות כדי לבדוק את התנאים, מאחר והתנאים שצוינו למעלה הם התנאים העיקריים ולא ממצים את מלוא המצב המשפטי.
רכישת דירה ציבורית ע”י יורשיו של הדייר הזכאי :
ומה קורה כאשר דייר חוזי (שיש לו חוזה שכירות מול החברה המשכנת) מבקש לקנות את הדירה שבה הוא מתגורר, מתחיל בתהליך הרכישה, אבל נפטר לפני שהתהליך הושלם – האם זכות הרכישה של המנוח עוברת בירושה ליורשים שלו ? לשאלה זו יש משמעות גדולה כי הזכות של הנפטר מגיעה עם הנחה גדולה על מחיר הדירה. במקרה כזה חשוב לבדוק את כל הנסיבות, כולל השאלה עד איזה שלב ברכישה הספיק הדייר להגיע לפני הפטירה? האם נערכה שמאות של הדירה ? האם התקבלה הודעה על תנאי הרכישה ?
לעיתים היורשים מבקשים להמשיך בתהליך הרכישה שהופסק עקב הפטירה, אבל החברה נותנת תשובה שלילית. יש לציין שהוועדה שדנה בבקשות אלה מוסמכת לאשר רכישה ע”י היורשים גם אם לא התמלאו כל הכללים בנוהל. במקרה סירוב, יידרשו היורשים לפנות לעורך דין דיור ציבורי בחיפה, טירת הכרמל, נשר והקריות ולהגיש בקשה לוועדה או אפילו לנקוט בהליך משפטי מתאים כדי לקבל את זכות הרכישה כיורשים.
דוגמה למקרה בו טיפל משרדנו: היורשים פנו למשרד לאחר סירוב מצד החברה המשכנת. משרדנו הגיש בשמם בקשה להמשך הליך המכר, למרות שלא קוימו במלואם התנאים הנדרשים בחוק והבקשה אושרה ע”י הוועדה. היורשים קיבלו את הזכות להשלים את תהליך הרכישה בהנחה גבוהה הודות לוותק הגבוה של המנוחה בדירה (התגוררה בדירה עשרות שנים).
קריטריונים לקבלת דיור ציבורי עבור נכים
אדם שאינו עונה לתנאים שצוינו למעלה, עדיין יכול להגיש בקשה לזכאות כנכה. לפי כללי משרד השיכון, נכה שרוצה לקבל זכאות לדיור ציבורי חייב לענות על כל התנאים הללו:
גילו מעל 21 ובנוסף הוא “חסר דירה”, כלומר : אין ולא היו לו זכויות בדירה (למשל בעלות או חכירה) + לא החזיק דירה בדיור ציבורי בשנה האחרונה שלפני הגשת הבקשה לזכאות + לא קיבל סיוע מהמדינה בדיור ציבורי (חוץ ממענק השתתפות בשכ”ד). בנוסף לתנאים אלו עליו לענות גם על אחד מתנאים אלו:
נכה (לא חייב להיות נשוי) שמרותק לכיסא גלגלים (או משפחה בה אחד הילדים נכה רתוק לכיסא גלגלים), וסך הכנסות התא המשפחתי לא עולה על השכר הממוצע במשק.
משפחה בה אחד מבני הזוג מתקיים מקצבת אי כושר השתכרות (לצמיתות) של 75% ומקבל קצבה כמשפחה וסך הכנסות המשפחה פחותות מההכנסה המזכה (מתעדכנת מעת לעת), ולהם 2 ילדים.
משפחה בה אחד מבני הזוג מתקיים מקצבת אי כושר השתכרות 75% לפחות ב-24 חודשים לפני הגשת הבקשה, עם 3 ילדים, וסך הכנסות המשפחה לא עולה על ההכנסה המזכה (מתעדכנת מעת לעת).
משפחה עם 2 ילדים המתקיימת מקצבת הבטחת הכנסה ויש לה ילד נכה בשיעור 100% לצמיתות.
משפחה עם ילד אחד לפחות, הורה נכה בשיעור 75% לפחות, וילד נכה בשיעור 100%.
זוג נשוי מעל 5 שנים, בלי ילדים, שכל אחד מבני הזוג מתקיים מקצבת אי כושר השתכרות (לצמיתות) בשיעור 75%.
זוג נשוי עם ילד אחד לפחות, ושכ”א מבני הזוג מתקיים מקצבת אי כושר השתכרות 75% לצמיתות.
התנאים שפורטו הם התנאים העיקריים ובכל מקרה לפני ביצוע כל פעולה, יש להתייעץ בעורך דין דיור ציבורי מומחה לתחום.
רכישת דירה ציבורית שמצויה בפרויקט פינוי/בינוי:
מה קורה כשדייר מגיש בקשה לרכוש דירה המצויה בבניין ששר מיועד להריסה לשם בניית בניין חדש במקומו ? במקרה כזה, רק אם מתקיימים כל התנאים הבאים, הרי שהדייר לא יוכל לרכוש את הדירה:
החברה המשכנת מעוניינת להרוס את הבניין כדי לאפשר בניה חדשה על הקרקע.
החברה הגישה תכנית או בקשה להיתר בנייה בתוך שנה מהמועד שהוגשה לה בקשה לרכוש את הדירה הציבורית.
החברה הבטיחה שבתקופת הבנייה (אשר לא תעלה על שלוש שנים ממועד הגשת בקשת הרכישה), יהיה לדייר סידור מגורים חלופי סביר באותו איזור.
ברור שאם לא מתקיימים כל התנאים שפורטו, לדייר תהיה זכות לרכוש את הדירה.
לדייר תהיה זכות לרכוש את אחת מהדירות החדשות שנבנו על הקרקע, בגודל וערך שלא יפחתו מהדירה הציבורית בה התגורר לפני ההריסה, אך זאת בכפוף לכך שהייתה לו זכאות לרכוש את הדירה הציבורית באחד המועדים הללו :
- במועד בו הוצא היתר בנייה לביצוע העבודה ברכוש המשותף למטרה של תמ”א 38 (הריסה ובנייה).
- במועד שבו נחתמה עסקת פינוי/בינוי.
- במועד בו נחתמה עיסקה לגבי מתחם פינוי/בינוי במסלול מיסוי.
- מועד שבו הושלמה הבנייה על הקרקע.
מחיר רכישת דירה חדשה יהיה המחיר שהיה הדייר משלם אילו היה רוכש את הדירה הציבורית.
משרד עורך דין שי דנה הוא בעל ניסיון רב בתחום הדיור הציבורי, ומומחה בטיפול תביעות פינוי דיור ציבורי רבות ובעתירות מנהליות כנגד משרדי ממשלה. כמו כן למשרד התמחות כעורך דין חדלות פירעון בחיפה, טירת הכרמל, נשר והקריות, עורך דין הוצאה לפועל בחיפה, טירת הכרמל, נשר והקריות ועורך דין פשיטת רגל בחיפה, טירת הכרמל, נשר והקריות.
