לא הרבה מומחי נדל”ן יכולים לומר שהניסיון הצבאי שלהם בשייטת 13 משפיע ישירות על הצלחתם בזיהוי קרקעות רווחיות והשבחת מקרקעין. עומר גור, סמנכ”ל א.ב. מוראנו נדל”ן המדורגת במדד היוקרתי DUN’S 100 ומנכ”ל קבוצת פריים אינווסט, הוא אחד מהם. המסע שלו מיחידה מובחרת דרך עולם העסקים הבינלאומי ועד להובלת פרויקטי השבחת קרקעות בישראל חושף גישה ייחודית – שבה תכנון מדוייק, ניתוח סיכונים ועבודה תחת לחץ הופכים להשקעות נדל”ן מוצלחות.
שייטת 13 – היסודות של חשיבה אסטרטגית
“אנשים שואלים אותי מה הקשר בין שייטת 13 להשקעות בקרקעות,” מסביר עומר גור גייגר. “התשובה היא – הכל.” בשנים שבהן שירת כלוחם ומפקד ביחידה מובחרת, הוא למד עקרונות שהתגלו כקריטיים גם בעולם הנדל”ן: תכנון מדוייק של משימות מורכבות, ניתוח מהיר של סיכונים, קבלת החלטות תחת אי וודאות, והכי חשוב – הבנה שטעות אחת יכולה לעלות יקר.
היכולת לנתח תב”ע מורכבת, לזהות סיכונים תכנוניים נסתרים, ולנהל מספר פרויקטים במקביל תוך שמירה על קור רוח – כל אלו מקורם בשנים של הדרכה אינטנסיבית ומשימות באחריות גבוהה. “בשייטת לימדו אותנו שההכנה זה 90% מההצלחה,” הוא מספר. “בהשקעות קרקעות זה בדיוק אותו דבר – בדיקות נאותות קפדניות מונעות טעויות יקרות.”
הקריירה הבינלאומית – לימוד מהעולם
אחרי השירות הצבאי, במקום לקפוץ ישירות לנדל”ן הישראלי, עומר בחר בדרך ארוכה יותר. בין 2006-2017 הוא בנה קריירה בעולמות הקמעונאות וניהול אחזקות נדל”ן בחו”ל. הניסיון הבינלאומי הזה חשף אותו למודלים עסקיים מתקדמים, לתהליכי due – diligence נדלן מתוחכמים, ולדרכים שונות לנתח השקעות נדל”ן.
“בחוץ לארץ למדתי לראות את התמונה הגדולה,” הוא מספר. “לא רק הקרקע עצמה, אלא גם המגמות הדמוגרפיות, פיתוח עירוני, השפעת תחבורה ציבורית על שווי נכסים. החשיפה למגוון שווקים לימדה אותי לזהות דפוסים שחוזרים על עצמם.”
החזרה לישראל – יישום המומחיות
בשנת 2018, עם החזרה לישראל, הצטרף לטריגו נדל”ן כסמנכ”ל שיווק ומכירות. זו הייתה תקופת למידה אינטנסיבית של השוק המקומי – הבנת המערכת התכנונית הישראלית, היכרות עם ועדות תכנון מקומיות ומחוזיות, והבנת הדינמיקה הייחודית של שוק הקרקעות בישראל.
“השוק הישראלי שונה מאוד,” הוא מסביר. “המערכת התכנונית מורכבת יותר, התהליכים ארוכים יותר, ויש הרבה יותר שחקנים – ועדה מקומית, ועדה מחוזית, רמ”י, גורמים עירוניים. כל אחד עם הפרוצדורות שלו. למדתי שבשביל להצליח כאן, אתה חייב להבין את השפה של המתכננים ולדעת איך לנווט במערכת.”
א.ב. מוראנו – ליווי פרויקטים מובילים
משנת 2021, עומר גור מכהן כסמנכ”ל א.ב. מוראנו נדל”ן, חברה מובילה המדורגת במדד היוקרתי DUN’S 100. בתפקיד זה, הוא מוביל צוותים בניתוח פוטנציאל תכנוני, הבנת סטטוס קרקעות מורכב, וניהול פרויקטים רחבי היקף. “בא.ב. מוראנו אני עובד עם פרויקטים גדולים, מורכבים, שדורשים תיאום בין הרבה גורמים,” הוא מספר.
הניסיון בחברה מובילה נותן לו חשיפה למגוון רחב של אתגרים – משינויי ייעוד קרקע מורכבים, דרך התמודדות עם התנגדויות לתב”ע, ועד ניהול משא ומתן בעסקאות נדל”ן בעלות ערך של מיליונים. “כל פרויקט הוא סיפור משלו,” הוא אומר. “אין שני פרויקטים זהים – כל אחד עם האתגרים הייחודיים שלו.”
קבוצת פריים אינווסט – הליווי האישי
במקביל, הוא הקים והוביל את קבוצת פריים אינווסט – חברה שמתמחה בליווי משקיעים פרטיים וקבוצות רכישה. “פריים אינווסט נולדה מזיהוי פער אמיתי בשוק,” הוא מסביר. “ראיתי משקיעים פרטיים ובעלי קרקעות שלא קיבלו את הליווי המקצועי שהם צריכים. הם התמודדו עם התהליך לבד, עשו טעויות יקרות, ונתקעו במערכת התכנונית.”
הקבוצה בהובלתו של עומר, מציעה ליווי מלא – מזיהוי קרקעות רווחיות, דרך בדיקות היתכנות נדל”ן מקיפות, ליווי תכנוני מול רשויות תכנון, ועד למעמד החתימה. “הגישה שלנו היא מינימום סיכון ומקסימום תוצאה,” הוא מדגיש. “לא מוכרים חלומות, אלא מביאים ליווי מקצועי אמיתי.”
הגישה למציאת הזדמנויות
אז איך בדיוק מזהים קרקע עם פוטנציאל השבחה גבוה? “זה מתחיל בהבנה של מגמות שוק הנדל”ן,” עומר מסביר. “אתה צריך לדעת לקרוא את המפה התכנונית, להבין תוכניות מתאר מחוזיות ותמ”מ חדשות, ולזהות אזורי ביקוש עתידיים לפני שהשוק כולו מגיע לשם.”
הוא מצביע על דוגמאות ממשיות: “כשרואים שמתכננים קו רכבת חדש או כביש מהיר, צריך לחשוב – אילו אזורים יהפכו פתאום לנגישים יותר? איפה ההשפעה של תחבורה ציבורית על שווי נכסים תהיה הכי משמעותית? קרקע שנמצאת היום 50 דקות ממרכז תעסוקה יכולה להיות 25 דקות בעוד שנתיים – וזה משנה לחלוטין את הערך שלה.”
הטעויות שמשקיעים עושים
אחרי שנים של ליווי עסקאות, עומר ראה כמעט כל טעות אפשרית. “הטעות הכי נפוצה היא קנייה מהירה מדי ללא בדיקות נאותות מספיקות,” הוא אומר. “משקיעים נרגשים מהעסקה, חוששים שמישהו אחר יקדים אותם, ומתפשרים על הבדיקות. אחר כך הם מגלים בעיות משפטיות, מגבלות תכנוניות, או שהתהליך ייקח הרבה יותר זמן ממה שחשבו.”
טעות נוספת? “הערכת יתר של המהירות שבה תהליכים תכנוניים מתקדמים. משקיע שמניח שתב”ע תאושר תוך שנה כי ‘מישהו אמר לו’, עלול לגלות שזה לוקח שלוש שנים. בינתיים ההון שלו קפוא, והוא משלם על המימון.”
פיזור סיכונים – הלקח מהבורסה
גישה שעומר דוגל בה היא בניית תיק קרקעות מגוון, בדומה לתיק השקעות בבורסה. “אתה לא שם את כל ההון על מניה אחת, נכון? אותו דבר בקרקעות,” הוא מסביר. “פיזור השקעות נדל”ן – גיאוגרפי, לפי סוג נכס, לפי אופק זמן – מפחית סיכונים משמעותית.”
הוא ממליץ על שילוב של פרויקטים קצרים וארוכים: “חלק מהתיק יכול להיות קרקעות שכבר יש להן תב”ע מאושרת ואפשר להתקדם מהר. חלק אחר – פרויקטים ארוכי טווח עם פוטנציאל השבחה גבוה יותר אבל גם סיכון גבוה יותר. האיזון בין השניים יוצר יציבות.”
העבודה עם קבוצות רכישה
תחום נוסף שבו עומר התמחה הוא ליווי קבוצות רכישה. “כשכמה משקיעים מתאחדים, הם יכולים לגשת לפרויקטים שבדרך כלל היו מחוץ להישג ידם,” הוא אומר. “אבל זה גם מציב אתגרים – צריך הסכמים משפטיים ברורים, חשבון נאמנות שקוף, וניהול שמונע קונפליקטים.”
הניסיון שלו בניהול צוותים עוזר כאן: “הרבה פעמים אני בתפקיד של המגשר – עוזר לחברי הקבוצה להגיע להסכמות, לקבל החלטות ביחד, ולהתמודד עם חילוקי דעות. זה דורש כישורי אנשים, לא רק ידע טכני.”
השקיפות כערך מנחה
מה שמייחד את הגישה של עומר הוא השקיפות המלאה. “אני מעדכן את הלקוחות בכל שלב,” הוא מדגיש. “מסביר להם מה קורה, מה הסיכונים, מה ההזדמנויות. אם אני חושב שעסקה לא מתאימה ללקוח – אני אומר את זה, גם אם זה אומר לאבד עסקה.”
הגישה הזו בנויה על הבנה עמוקה: “האמון של הלקוחות הוא הנכס הכי חשוב שלי. לקוח מרוצה אחד מביא עוד לקוחות. לקוח שהרגיש שרימו אותו – לא רק שהוא לא יחזור, הוא גם יספר לכולם. במשק קטן כמו ישראל, המוניטין זה הכל.”
התוצאות – מספרים שמדברים
אחרי עשור בתחום, הרקורד מדבר בעד עצמו – עשרות לקוחות מרוצים, מאות בדיקות היתכנות נדל”ן שביצע, ופרויקטים רבים שהושלמו בהצלחה. “הדבר שהכי גאה בו זה לא הפרויקט הכי גדול או העסקה הכי רווחית,” הוא אומר. “זה הלקוחות שעובדים איתי כבר שנים, שעושים איתי השקעה אחרי השקעה, וממליצים עליי לחברים שלהם.”
למה לעבוד עם עומר גור
בסופו של דבר, הבחירה במי שילווה אותך בהשקעת קרקעות היא קריטית. עומר גור מביא שילוב ייחודי – הניסיון הצבאי שמתורגם לתכנון וניתוח סיכונים, הידע הבינלאומי שמספק פרספקטיבה רחבה, והמומחיות בשוק הישראלי שנבנתה לאורך שנים.
החברה מנהלת קשרים ענפים עם רשת מקצועית של השמאים המובילים, עורכי הדין המומחים במקרקעין, ואנשי התכנון הבכירים. הקשרים האלו מאפשרים לו לקבל מידע מוקדם על תחזיות פיתוח עירוני, להבין מגמות נדל”ן, ולהבטיח ללקוחותיו ליווי משפטי ופיננסי ברמה הגבוהה ביותר.
הצעד הבא
אם אתה שוקל השקעה בקרקעות, מעוניין בהשבחת מקרקעין, או צריך ליווי מקצועי בפרויקט נדל”ן – הניסיון והמומחיות של עומר גור ותיק פריים אינווסט יכולים לעשות את ההבדל בין השקעה תקועה להשקעה מוצלחת.
ליצירת קשר עם עומר גור וקבוצת פריים אינווסט:
מוזמנים לבקר באתר, או ליצור קשר טלפוני לפגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות.
